今個週末（9月27日）香港樓市相當熱鬧。西南九龍長沙灣「叡璟II」同北角「皇璇」兩個市區新盤齊齊開賣，兩盤合共收到超過3.9萬個購樓意向登記，超額認購以「倍」計。同一時間，Google 香港熱門搜尋榜亦彈出「屋苑」兩個字，好多人心裡面其實喺問同一條問題：而家係咪上車、換樓嘅好時機？
呢篇唔會叫你「快啲買」，而係將呢兩日嘅實際成交數字、樓價走勢，再加埋9月16日《施政報告》嘅置業同生育措施一次過攤出嚟，最後畀你5個真係用得着嘅實戰步驟。睇完，你自己判斷。
順帶一提，睇樓、開會、帶小朋友撲嚟撲去，最緊要着得舒服又唔失禮。一件剪裁乾淨嘅男裝淨色Tee，配長褲波鞋就出得街，睇樓見經紀都夠精神，唔使特登買套新西裝。
一、週末兩大新盤戰況：叡璟II 即日沽清、皇璇超購63倍
先講數字，因為數字最唔會呃人。
西南九龍 叡璟II（華潤置地）
- 首輪開賣188伙，其中153伙以價單形式發售，另有35伙招標
- 截收 30,678票，以價單153伙計，超額認購近 200倍
- 價單153伙 即日沽清；A組大手客時段2.5小時內沽出72伙，套現約7.8億元
- 戶型：35伙一房、82伙兩房、36伙三房，實用面積307至730平方呎
- 折實售價 542.6萬 至 1,500.8萬元；折實呎價 16,930 至 21,747元；折實平均呎價約 18,976元
- 入場單位：307平方呎一房，折實約 542.6萬元
- 最大手買家一炮過 4,103萬元掃4伙（1伙三房加3伙兩房）
- 連同項目第1期，四輪銷售累售664伙，套現近64.7億元
北角 皇璇（周大福集團）
- 首輪價單推140伙：67伙一房、66伙兩房、7伙三房，面積301至602平方呎
- 截收約 9,000票，超額認購約 63倍
- 折實售價 595.6萬 至 1,530.5萬元；折實呎價 18,848 至 26,741元；折實平均呎價約 21,666元
- 入場單位：316平方呎一房，折實約 595.6萬元
- 高層另以招標發售，至今已售14伙，成交價831萬至5,860萬元，套現逾3.82億元
值得一提，叡璟II 嘅客源分布幾多元化：約兩成係大手投資客、約三成係本區分支家庭、約兩成係換樓客，另外約三成係內地客、國際專才同海歸人士。呢個結構話畀我哋知，唔止本地用家，外來購買力都真金白銀入咗場。
二、樓價真實走勢：年內累升12%，但近四星期橫行
新盤咁旺，係咪代表樓價即刻爆升？睇二手數據會冷靜啲。
- 中原城市領先指數（CCL）最新（9月25日公布）報 161.17點，按周跌 0.59%
- 但全年計，CCL 年內暫累升約 12.43%，升幅主要集中喺首三季
- 近四星期指數一直喺 161 至 162 點之間窄幅上落，屬 橫行格局
點解會咁？因為一手新盤不時以貼近甚至略低於二手嘅價錢開售，搶走唔少二手購買力；同時市場上嘅「筍盤」已經畀人消化得七七八八，買賣雙方一齊拉鋸。結論係：一手旺、二手橫行，唔係一面倒爆升，亦唔係轉勢向下。
三、點解而家咁多人搶樓？三個推力
- 減息週期重啟。美國聯儲局9月18日重啟減息，本港銀行跟隨下調，H按實際供款負擔減輕，入市成本直接下降。
- 《施政報告》加碼。9月16日公布嘅措施同時涵蓋置業同生育，畀家庭客多咗一重誘因。
- 專才同內地客入場。如前所述，叡璟II 約三成客源屬內地客、國際專才及海歸，佢哋嘅預算普遍較高，撐起一手市場嘅承接力。
四、上車／換樓 5 大實戰
以下五步，唔理你係首置定換樓都用得着。
1. 先做「壓力測試」，唔好只計今日月供
銀行審批會計你供款佔入息比率，但你自己要再保守啲：假設加息兩厘，月供仲頂唔頂得住？一般建議每月供款唔好超過家庭總收入嘅一半，留返空間應付生活同突發事。
2. 一手 vs 二手點揀
一手勝在全新、有發展商優惠同靈活付款計劃，但樓花期長（叡璟II 樓花期約27個月，關鍵日期2028年12月尾），要計埋租金同供樓重疊期。二手勝在即買即住、可實地睇景觀，但要預留裝修時間同費用。
3. 居屋白表家庭新安排
由下一期居屋銷售計劃起，有新生嬰兒嘅白表家庭申請者，最高按揭成數由 90% 提升至 95%——只要喺申請截止當日，申請表上有三歲或以下子女就合資格。首期負擔即刻輕好多。
4. 印花稅減免 + 生育獎勵金
若果喺生育前一年或後兩年內購置住宅物業，而子女喺2026年9月16日或之後喺香港出生、父母其中一方係香港永久性居民，可獲減免最多 2萬元印花稅（需待修訂條例草案通過後生效）。呢筆錢足夠幫小朋友添置唔少返學用品。
5. 預留「隱形開支」
好多人只計首期同月供，忽略咗裝修、傢俬、管理費、差餉地租，同埋小朋友嘅日常開支。呢部分加起上嚟，分分鐘佔你頭兩年現金流一大截。做預算時，一定要獨立留一筆「裝修＋小朋友」基金。
五、《施政報告》生育11招：家庭實際袋到幾多？
9月16日《施政報告》推出11項「組合拳」鼓勵生育，直接影響家庭荷包嘅主要有以下幾項：
- 新生嬰兒獎勵金2萬元計劃延續三年，至2029年10月24日
- 第二胎或之後加碼：2026年9月16日或之後出生嘅第二名或排序更後子女，獎勵金由2萬提高至 3萬元
- 子女免稅額由14萬提高至16萬元，第二名及其後子女同樣適用；出生後首兩年嘅額外免稅額亦由14萬升至16萬（2026/27課稅年度起）
- 置業印花稅最多減2萬元（條件如上）
- 居屋白表家庭最高按揭升至95%
- 體外受精服務名額未來三年逐步增加300個至每年1,900個
- 資助幼兒中心再增三所，預計2030年底前額外提供約1,800個照顧名額
- 在校課後託管服務計劃由2027/28學年起恆常化、不設限額
簡單講：如果你打算生第二胎，獎勵金、免稅額、印花稅三項加埋，實際現金同稅務優惠合共可以多幾萬元。呢筆錢對於一個剛搬新屋、又要養多個小朋友嘅家庭，絕對幫得手。而小朋友大得快，衫褲鞋襪每一兩季就要換碼，女童上衣同裙款、男童衫褲都有齊，一次過買定幾套輪住着，慳返唔少逐件撲嘅時間。
六、換樓搬新屋：家庭開支點預算？
搬新屋最開心，但亦最容易超支。以下幾個位，換樓客同準上車客都要留意：
- 裝修要分「必要」同「想要」。水電、廚廁防水係必要；訂造全屋傢俬可以先放低，用現成傢俬頂住先。
- 小朋友嘅衫褲，唔使一次過買齊。小朋友半年就長高幾厘米，寧願每季買兩三套耐用、易襯嘅，好過一次過買一堆大碼放埋。
- 留一筆應急錢。至少預留3至6個月家庭開支，唔好為咗上車而掏空晒積蓄。
講到童裝，揀衫有兩個實用原則：一係 耐洗耐穿，返學日日着都唔變形；二係 多色易襯，一條男童長褲配幾件淨色上衣，就可以砌出成個星期嘅造型，家長唔使煩惱，小朋友都着得自在。
總結：睇清數，再決定
今個9月，一手新盤用「超購200倍、即日沽清」證明市場有購買力；但二手 CCL 仍然喺161至162點橫行，講明樓價未到「一飛沖天」。減息、施政報告同專才入場係三股實際推力，但最終要問自己嘅係：供得起幾多、留幾多應急、小朋友開支有無計埋。
無論你係準備上車、換樓，定係只係想幫屋企人添置換季衣物，記住「計清楚先出手」。想幫小朋友同自己添返啲返學、出街都啱嘅衫褲，可以去睇吓 OHMYHK 童裝專區——男童女童衫褲一次過搞掂，小朋友着得舒服，家長都慳返時間同精神。
（本文數字參考2026年9月25至27日市場公布，樓市資料每日變動，實際售價、按揭及優惠以發展商、銀行同政府最新公布為準。投資涉及風險，置業前請自行評估負擔能力。）